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publié le 22 janv. 2026
niveau : Débutant
Résumé rapide : Vous possédez un appartement, un studio ou une maison que vous souhaitez louer sur Airbnb, Booking ou Abritel pour générer un complément de revenus ? Vous ne savez pas par où commencer ni quelles démarches accomplir ? Ce guide pratique 2026 est fait pour vous. Que vous louiez votre résidence principale quelques semaines par an ou que vous transformiez votre résidence secondaire en location saisonnière, vous découvrirez ici toutes les étapes obligatoires pour démarrer votre activité en toute légalité. De la vérification de votre règlement de copropriété à la création de votre annonce, en passant par les déclarations administratives et fiscales, tout est expliqué simplement étape par étape. Évitez les amendes qui peuvent atteindre 50 000€ et lancez-vous sereinement dans la location courte durée.
Partie 1 : Les Vérifications Essentielles Avant de Louer (Semaine 1)
Étape 1 : Vérifiez Votre Règlement de Copropriété
Si vous êtes en copropriété, c'est la toute première chose à vérifier avant même de penser à créer une annonce Airbnb. Votre règlement de copropriété peut interdire purement et simplement la location meublée de courte durée.
Ce que vous devez chercher dans le règlement :
Clause d'habitation "exclusivement bourgeoise" → Interdit généralement la location saisonnière
Clause d'habitation bourgeoise (sans "exclusivement") → Peut autoriser la location courte durée
Usage mixte (habitation + professionnel + commercial) → Location saisonnière autorisée
Où trouver votre règlement de copropriété ?
Dans vos documents d'achat (acte notarié)
Auprès de votre syndic de copropriété
En consultant le règlement affiché dans votre immeuble
Attention : Vérifiez aussi l'état descriptif de division (EDD). Depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2017, l'EDD a la même valeur contractuelle que le règlement de copropriété. Si l'EDD indique "usage exclusif d'habitation" pour votre lot, vous ne pouvez pas faire de location touristique, même si le règlement général semble l'autoriser.
Que faire si la location est interdite ?
Vous avez 2 options :
Renoncer à la location courte durée (pour éviter les poursuites)
Demander une modification du règlement lors de l'assemblée générale
Vote à l'unanimité requis (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)
Ou vote à la majorité des 2/3 dans certains cas depuis la loi Le Meur
Demander des précisions directement à la plateforme, ils peuvent vous diriger, contact Airbnb.
Les risques en cas de non-respect :
Action en justice du syndicat des copropriétaires
Obligation de cesser l'activité
Dommages et intérêts
Poursuites individuelles des voisins pour trouble anormal du voisinage, certaines situations peuvent aussi dégénérer en conflits d’occupation.
Bon à savoir : Depuis la loi Le Meur 2024, toute nouvelle mise en location doit faire l'objet d'un point d'information par le syndic lors de la prochaine assemblée générale.
Étape 2 : Déterminez Votre Statut (Résidence Principale ou Secondaire)
Cette distinction est cruciale car elle détermine l'ensemble de vos obligations administratives et fiscales.
Résidence principale : définition légale
Un logement est considéré comme votre résidence principale s'il est occupé au moins 8 mois par an par vous-même, votre conjoint ou une personne à charge.
Exceptions : Absence pour raisons professionnelles, de santé ou force majeure.
Résidence secondaire : définition
Tout logement occupé moins de 8 mois par an est considéré comme une résidence secondaire. Vous ne pouvez avoir qu'une seule résidence principale.
Tableau récapitulatif : Vos obligations selon votre statut
Critère | Résidence Principale | Résidence Secondaire |
|---|---|---|
Limite de location | 120 jours/an (90 dans certaines villes) | Illimitée (avec autorisations) |
Déclaration en mairie | Selon commune | Oui |
Changement d'usage | Non requis | Requis dans certaines villes |
Numéro d'enregistrement | Selon commune | Obligatoire |
Sanctions si dépassement | Amende jusqu'à 10 000€ | Amende jusqu'à 50 000€ |
Étape 3 : Vérification Si Vous Êtes Locataire
Si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous-louer votre logement sur Airbnb, vous devez obligatoirement obtenir l'accord écrit de votre propriétaire.
Les règles de la sous-location :
Accord écrit du bailleur obligatoire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989)
Résidence principale uniquement (vous ne pouvez pas sous-louer une résidence secondaire)
Limite de 120 jours par an
Tarif plafonné : vous ne pouvez pas sous-louer plus cher que votre propre loyer (calcul au prorata)
Exemple de calcul du loyer maximum :
Votre loyer : 900€/mois = 30€/jour Vous ne pouvez pas louer à plus de 30€/jour sur Airbnb, sans compter les frais de Airbnb.
Les risques en cas de sous-location sans autorisation :
Restitution de tous les revenus perçus au propriétaire
Dommages et intérêts en cas de dégradations
Résiliation du bail et expulsion
Poursuites judiciaires
💡 Alternative si votre propriétaire refuse : Proposez lui un partage des revenus ou une augmentation de loyer en contrepartie de son accord.
Partie 2 : Les Démarches Administratives Obligatoires (Semaine 2-3)
Démarche 1 : Obtenez Votre Numéro d'Enregistrement en Mairie
Depuis 2019, la plupart des communes françaises imposent une déclaration préalable avec obtention d'un numéro d'enregistrement obligatoire.
Qui est concerné ?
Il existe 2 types de déclaration selon votre commune et votre situation :
1. Déclaration simple (recensement)
Objectif : permettre à la mairie de recenser l'offre de location touristique
Pas de numéro d'enregistrement délivré
Concerne certaines petites communes
2. Déclaration préalable avec enregistrement
Objectif : contrôle et régulation des meublés touristiques
Numéro d'enregistrement à 13 chiffres délivré
Obligatoire à afficher sur toutes vos annonces
Concerne la majorité des communes
Villes où le numéro d'enregistrement est obligatoire (liste non exhaustive) :
Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille, Toulouse, Lille, Strasbourg, Nantes, Montpellier, Annecy, Aix-en-Provence, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Versailles...
Comment obtenir votre numéro d'enregistrement ?
Méthode 1 : En ligne (recommandée)
Allez sur le site de télédéclaration de votre mairie
Créez votre compte
Remplissez le formulaire de déclaration :
Adresse complète du logement
Type de logement (appartement, maison, studio...)
Surface habitable
Nombre de pièces et capacité d'accueil
Statut : résidence principale ou secondaire
Validez votre déclaration
Recevez votre numéro d'enregistrement par email (généralement sous 48h)
Méthode 2 : En mairie
Téléchargez le formulaire CERFA sur le site de votre commune
Remplissez-le
Déposez-le en mairie (ou envoyez-le par courrier)
Recevez votre numéro par courrier (délai : 1 à 3 semaines)
Exemple de numéro d'enregistrement : 75101234567890 (pour Paris 1er arrondissement)
⚠️ Sanction en cas d'absence de numéro : Amende jusqu'à 5 000€ + retrait obligatoire de votre annonce par la plateforme.
En cas de blocage injustifié, vous devrez contacter le support Airbnb.
Nouveauté 2026 : La loi Le Meur prévoit la création d'un service de télédéclaration national unique pour toutes les communes de France. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si ce service est déjà disponible.
Démarche 2 : Vérifiez Si Vous Avez Besoin d'une Autorisation de Changement d'Usage
Cette démarche concerne uniquement les résidences secondaires dans certaines villes.
Villes concernées par le changement d'usage :
Villes de plus de 200 000 habitants
Paris et les départements : Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94)
Villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue (déséquilibre offre/demande de logements)
Toute commune ayant voté cette réglementation
Comment savoir si votre commune applique cette règle ?
Contactez le service urbanisme de votre mairie
Consultez le site internet de votre mairie (rubrique "Location saisonnière" ou "Changement d'usage")
Résidence principale : PAS BESOIN d'autorisation
Si vous louez votre résidence principale, vous n'avez jamais besoin d'autorisation de changement d'usage, quelle que soit votre ville.
Résidence secondaire : 2 cas de figure
Cas 1 : Votre ville n'applique PAS le changement d'usage → Vous pouvez louer librement (après déclaration en mairie)
Cas 2 : Votre ville applique le changement d'usage → Vous devez obtenir une autorisation préalable de la mairie
Astuce légale : Vous pouvez louer votre résidence secondaire 1 fois par an sans autorisation de changement d'usage. L'autorisation n'est requise qu'à partir de 2 locations dans la même année civile.
La compensation à Paris (cas spécifique)
À Paris, l'autorisation de changement d'usage est assortie d'une compensation obligatoire. Vous devez :
Option 1 : Acheter un titre de compensation (commercialité) auprès d'un tiers
Prix variable selon l'arrondissement : 15 000€ à 40 000€ par m²
Le vendeur transforme un local commercial en logement
Option 2 : Transformer vous-même un local commercial en logement
Surface équivalente (ou double selon arrondissements)
Démarches administratives importantes
Alternative au changement d'usage : le bail mobilité
Depuis la loi ELAN 2018, vous pouvez louer votre résidence secondaire via un bail mobilité :
Durée : 1 à 10 mois
Pas besoin de changement d'usage
Idéal pour location moyenne durée (étudiants, stagiaires, CDD)
Démarche 3 : Immatriculez-Vous à l'INPI (Obtention du SIRET)
Cette démarche est OBLIGATOIRE pour tous, quelle que soit votre situation :
Résidence principale ou secondaire
Location de tout le logement ou d'une chambre uniquement
1 jour de location ou 365 jours par an
Pourquoi s'immatriculer ?
Louer en meublé est considéré comme une activité commerciale (BIC - Bénéfices Industriels et Commerciaux). car il s’agit d’une activité générant des revenus via des plateformes qui prélèvent des frais de service. Vous devez donc déclarer votre début d'activité et obtenir un numéro SIRET.
Délai : dans les 15 jours suivant votre première location
Comment s'immatriculer ?
Étape 1 : Allez sur le site de l'INPI formalites.entreprises.gouv.fr (nouveau guichet unique depuis 2023)
Étape 2 : Créez votre compte
Avec votre adresse email
Conservez vos identifiants
Étape 3 : Remplissez le formulaire P0i (loueur en meublé)
Informations à fournir :
État civil complet
Adresse personnelle
Adresse du bien loué
Date de début d'activité
Régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel)
Régime de TVA : franchise en base (pas de TVA dans la majorité des cas)
Étape 4 : Validez et recevez votre SIRET
Délai : 7 à 15 jours
Vous recevez votre numéro SIRET par email
Conservez précieusement ce document
LMNP ou LMP : quel statut ?
Lors de votre immatriculation, vous serez automatiquement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) si :
Vos revenus locatifs < 23 000€/an, OU
Vos revenus locatifs < vos autres revenus professionnels
Vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si :
Vos revenus locatifs > 23 000€/an
ET ces revenus > vos autres revenus du foyer
Pour 99% des débutants, vous serez en LMNP (statut le plus avantageux pour débuter). notamment en matière d’imposition, et surtout de simplicité.
Choisir Votre Régime Fiscal et Créer Votre Annonce (Semaine 4)
Choix du Régime Fiscal : Micro-BIC ou Réel ?
Au moment de votre immatriculation à l'INPI, vous devez choisir votre régime fiscal, car il a un impact direct sur votre imposition. Ce n'est pas définitif, vous pourrez en changer plus tard.
Régime Micro-BIC (le plus simple pour débuter)
Principe : Abattement forfaitaire automatique sur vos revenus
Les chiffres 2026 :
Meublé non classé : Abattement 30% jusqu'à 15 000€ de revenus
Meublé classé : Abattement 50% jusqu'à 77 700€ de revenus
Avantages :
Ultra simple (1 case à remplir dans la déclaration d'impôts)
Pas de comptabilité à tenir
Pas de justificatifs de charges
Idéal pour débuter
Inconvénients : Abattement forfaitaire (pas de déduction des charges réelles), pas d'amortissement possible
Pour qui ? Débutants avec peu de charges, pas de travaux importants, pas d'emprunt
Régime Réel (plus avantageux si vous avez des charges)
Principe : Déduction de toutes vos charges réelles + amortissement du bien
Charges déductibles :
Intérêts d'emprunt immobilier
Taxe foncière
Charges de copropriété
Assurances (PNO, loyers impayés)
Travaux et réparations
Frais de gestion (MyHôte, conciergerie...)
Amortissement du bien (2-3% par an sur 25-40 ans)
Amortissement du mobilier (10% par an)
Avantages :
Déduction des charges réelles
Amortissement = réduction d'impôts importante
Souvent 0€ d'impôt pendant 5-10 ans
Inconvénients : Comptabilité obligatoire, liasse fiscale à remplir (2031-SD), plus complexe
Pour qui ? Propriétaires avec emprunt, travaux importants, charges élevées
Comment choisir ?
Règle simple :
Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt + travaux + charges + amortissement) sont :
< 30% de vos revenus (meublé non classé) → Micro-BIC
> 30% de vos revenus → Régime réel
Exemple :
Revenus Airbnb prévus : 12 000€/an
Vos charges :
Intérêts d'emprunt : 2 000€
Taxe foncière : 1 000€
Charges copro : 1 500€
Assurances : 500€
Amortissement : 2 500€ Total : 7 500€
7 500€ / 12 000€ = 62% → Le régime réel est plus avantageux
Micro-BIC : Imposable sur 12 000€ - 30% = 8 400€ Régime réel : Imposable sur 12 000€ - 7 500€ = 4 500€
Économie d'impôt : environ 1 065€ par an
Créer Votre Annonce sur les Plateformes
Les principales plateformes en 2026 :
Airbnb (leader français - 80% du marché), Booking.com (clientèle internationale), Abritel (séjours longs, clientèle familiale). vous pouvez gérer ces 3 plateformes en même temps chez Myhôte vous permettant d'éviter les double réservation
Les éléments obligatoires dans votre annonce :
Numéro d'enregistrement (13 chiffres) → Obligatoire
Adresse complète du logement
Photos de qualité (minimum 10-15 photos)
Descriptif détaillé et attractif
Équipements fournis (liste complète)
Règlement intérieur (horaires, interdictions...)
Conditions d'annulation clairement indiquées pour éviter toute annulation pénalisante.
Nouveauté 2026 : Performance énergétique
Vous devez indiquer le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) dans votre annonce.
Interdiction progressive de louer les passoires thermiques :
Depuis 2025 : DPE G interdit
2028 : DPE F interdit
2034 : DPE E interdit
Astuces pour optimiser votre annonce :
Photos professionnelles : Investissez 100-200€ pour un photographe ou utilisez MyHôte qui peut vous aider Titre accrocheur : "Studio cosy 2 pers. - Cœur de Montmartre - Wifi & Netflix" plutôt que "Studio à louer" Description détaillée et une communication automatisée avec les voyageurs : 300-500 mots minimum. Prix compétitif : Analysez les annonces similaires dans votre quartier. Équipements essentiels : Wifi, cuisine équipée, linge de maison, produits d'accueil
Le bail saisonnier est-il obligatoire ?
Oui, même si vous passez par Airbnb, vous devez établir un contrat de location saisonnière avec chaque voyageur.
Éléments obligatoires du bail :
Identité des parties
Durée du séjour
Montant du loyer et modalités de paiement
Montant du dépôt de garantie (caution)
État des lieux d'entrée et de sortie
Inventaire du mobilier
💡 Astuce : Indiquez les conditions du contrat directement dans votre annonce Airbnb. Si vous ne le faites pas, le voyageur peut refuser de signer et annuler sans pénalité.
Modèles de bail disponibles :
Sur le site du gouvernement
Plateformes juridiques en ligne
Gérer Vos Locations et Déclarer Vos Revenus (Année 1)
Gérer Vos Premières Réservations
Le jour de l'arrivée : checklist
Ménage complet effectué
État des lieux d'entrée signé
Remise des clés (en mains propres, boîte à clés, ou système connecté)
Explication du fonctionnement (chauffage, wifi, poubelles...)
Vérification de l'identité du voyageur
Signature du bail saisonnier
Pendant le séjour
Restez disponible pour répondre aux questions
Anticipez les problèmes (chauffage, plomberie...)
Envoyez un message de courtoisie à mi-séjour
Le jour du départ : checklist
État des lieux de sortie
Vérification de l'inventaire
Constat des éventuels dégâts
Restitution du dépôt de garantie (sous 1 mois)
Demande d'avis (crucial pour votre réputation)
La taxe de séjour
Vous devez collecter la taxe de séjour pour chaque voyageur et la reverser à votre commune.
Bonne nouvelle : Airbnb collecte automatiquement cette taxe dans la plupart des communes françaises depuis 2019.
Comment vérifier ?
Paramètres de votre annonce > Taxe de séjour
Si "Collecte automatique activée" → Vous n'avez rien à faire
Si votre commune n'est pas couverte :
Inscrivez-vous auprès de votre mairie
Collectez la taxe auprès de chaque voyageur (0,20€ à 5€/personne/nuit)
Reversez-la trimestriellement ou annuellement
Exonérations : Mineurs de moins de 18 ans
Déclarer Vos Revenus de Location Courte Durée
Au printemps suivant votre première année d'activité, vous devrez déclarer vos revenus Airbnb aux impôts.
Régime Micro-BIC : déclaration ultra-simple
Formulaire : 2042-C-PRO (complémentaire des professions non salariées)
Marche à suivre :
En avril, récupérez votre relevé annuel Airbnb (envoyé par email en janvier)
Connectez-vous sur impots.gouv.fr
Lors de votre déclaration de revenus, cochez "Revenus industriels et commerciaux non professionnels"
Allez dans "Locations meublées non professionnelles"
Remplissez la case correspondant à votre situation :
Case 5ND : LMNP meublé non classé
Case 5NG : LMNP meublé classé
Indiquez le montant brut de vos revenus (avant frais Airbnb)
L'administration applique automatiquement l'abattement de 30% ou 50%
Validez votre déclaration
Durée : 5 minutes
Régime Réel : déclaration plus complexe
Formulaires : Liasse fiscale 2031-SD + 2033-A à 2033-G
Marche à suivre :
Avant mai : Remplissez et envoyez votre liasse fiscale au centre des impôts
Bilan simplifié
Compte de résultat
Tableau des amortissements
Tableau des immobilisations
En mai-juin : Reportez votre résultat dans la déclaration 2042-C-PRO
Case 5NA : Bénéfice LMNP
Case 5NY : Déficit LMNP
Conseil : Pour le régime réel, faites-vous accompagner par un expert-comptable.